Суббота, Июль 20, 2019

Девелопмент

Девелопмент (также употребляется термин девелопмент недвижимости)— это любая предпринимательская деятельность, связанная со строительством, реконструкцией и изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. Также существует второе значение слова «девелопмент», взаимосвязанное с первым, — профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента.
Девелопментом является не только строительство и реконструкция, но и ремонт здания или помещения — в том случае, если он повышает цену продажи или арендную ставку. Такой девелопмент называется реновация.
Девелопмент — это процесс реализации проекта. Им занимаются компании, которые инвестируют средства в строительство и/или руководят данным процессом.
 
Этапы девелопмента:
  1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта;
  2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта;
  3. Проектирование и оценка проекта;
  4. Заключение контрактов и строительство;
  5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами.
Существует два вида девелопмента:
  • Fee-девелопмент: девелопер выступает в качестве управленца-исполнителя, не несет финансовых рисков, связанных с реализацией проекта, но при этом и не является долевым участником при распределении прибыли от продажи или аренды объекта,  и за свою работу получает фиксированный гонорар;
  • Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта, но при этом является долевым участником при распределении прибыли от продажи или аренды объекта.
Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера:
  • Девелопмент жилой недвижимости;
  • Девелопмент коммерческой недвижимости;
  • Девелопмент загородной недвижимости;
  • Ленд-девелопмент (девелопмент земли; девелопмент земельных участков).
Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимости (элитная жилая недвижимость, жилая недвижимость бизнес-класса, эконом-класса и т. п.).
Компания «4Р» наряду со своим генеральным партнером компанией «VMG Group», которая специализируется в сфере строительства и девелопмента, выступают в одном лице как fee - developer - девелопер действует по заказу Инвестора, выполняя функции по Управлению проектом. Уникальность интеграции компаний 4Р и VMG Group в сфере девелопмента заключается в том, что она объединяет в себе профессионалов в сфере менеджмента, маркетинга и строительства.
 Реализация девелоперского проекта включает в себя следующие стадии:
- Предпроектная стадия
1. Анализ рынка недвижимости.
2. Подбор объекта недвижимости.
3. Формирование стратегии проекта.
4. Инвестиционный анализ.
5. Оформление исходно-разрешительной документации.
6. Привлечение кредитных и инвестиционных средств.
- Стадия проектирования
1. Разработка финансовой схемы, организация финансирования.
2. Формирование архитектурно-инженерной группы.
3. Привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади.
4. Руководство проектированием.
5. Проведение тендера на строительные работы.
- Стадия строительства
1. Координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ).
2. Контроль качества строительства и сметных расходов.
- Стадия реализации
1. Маркетинг, реализация площадей.
2. Контроль над эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.
В том случае, если проект реализуется Инвестором в коммерческих целях, управляющая компания осуществляет комплекс маркетинговых услуг по разработке и реализации стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду.
Реализация маркетинговой кампании, включает:
- разработку маркетинговой концепции и стратегии;
- разработку логотипа проекта и всех вытекающих атрибутов;
- разработку пакета рекламно-информационных материалов, описывающих проект, для привлечения отечественных и иностранных арендаторов или покупателей;
- издание соответствующих брошюр и буклетов;
- размещение рекламы в местных, национальных и иностранных средствах массовой информации;
- подготовку пресс-релизов о ходе развития проекта;
- создание "сlеаring housе" для работы с потенциальными клиентами;
- осуществление прямой рассылки потенциальным клиентам и профессиональным брокерам;
- проведение презентаций проекта с участием представителей государственных структур;
- разработку типового договора аренды или продажи;
- проведение переговоров с потенциальными клиентами и заключение контрактов на аренду или продажу помещений.
На данном этапе Девелопер помогает Инвестору реализовать основную цель проекта - достичь максимальной эффективности осуществленных инвестиций. Именно здесь Инвестор наиболее ярко ощущает преимущества концепции управления строительными проектами, реализуемой девелоперской компанией. Основными преимуществами, которые получает Инвестор проекта, привлекая профессионального управляющего, являются:
- экономия на создании и содержании собственной службы для выполнения функций управления проектом;
- профессионально разработанные стратегия проекта и техническое задание;
- обеспечение контроля над разработкой проекта и программой строительства;
- обеспечение контроля над оптимизацией и минимизацией бюджета проекта;
- максимально возможное сокращение сроков строительства;
- обеспечение контроля над соблюдением качества строительства;
- обеспечение достижения максимальной финансовой эффективности проекта;
- обеспечение представления и защиты интересов Инвестора перед субподрядчиками, проектировщиками, консультантами и государственными органами;
- предотвращение ситуации, при которой субподрядчик, пользуясь отсутствием профессионального опыта у владельца (инвестора), традиционно стремится либо увеличить бюджет (за счет дополнительных работ), либо (при фиксированном бюджете) снижать свои издержки за счет низкого качества материалов и работ.
Таким образом, расходы на оплату управляющей компании компенсируются обоснованностью и жестким контролем над бюджетом строительства, гарантией сроков и качества, а также надежной защитой интересов Инвестора при реализации проекта.
Один из ключевых принципов компании «4Р» – это создание сильной команды консультантов, которые будут работать на разных стадиях проекта - от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания.
Кроме того, на каждой стадии развития проекта следует выделить ключевые моменты, при удачном осуществлении которых можно ожидать удачного завершения всего проекта. На предпроектной стадии девелоперского проекта можно выделить два наиболее важных этапа - исследование рынка и выбор местоположения будущего объекта. Именно эти этапы способны повлиять на исход всего проекта.   
 
             
 
   

 

Интересная статья? Поделись ей с другими:

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Новости форума

Форум закрыт

Login Form